Comparatifs SCI IR vs SCI IS

Comparatif SCI soumise à l’IR SCI soumise à l’IS
Principaux avantages La société n’acquitte aucune imposition sur ses bénéfices ce sont ses associés qui sont imposés sur la fraction de bénéfice leur revenant en fonction des règles qui leur sont personnellement applicables

Par exemple : les personnes physiques associés d’une SCI verront les résultats courants imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

En cas de cession de biens ou droits immobiliers par la société détenue par une personne physique (ou en cas de cession des parts de la société par une personne physique), la cession relève des plus-values immobilières des particuliers, avec un abattement pour durée de détention.

En cas de mise en distribution des résultats de l’exercice ou des précédents par la société, les associés (personnes physiques ou morales) ne sont pas imposés sur les sommes qu’ils perçoivent. Le bénéfice n’est donc taxé qu’une fois, sans risque de double imposition, y compris en matière de plus-value (Jurisprudence Quemener*)

La société est imposable sur les bénéfices qu’elle réalise selon les règles de l’impôt sur les sociétés, elles-mêmes basées sur les règles des BIC.

Le résultat fiscal est imposé au taux d’IS :
- 15 % pour la fraction de résultat inférieure à 38 120 € (si la société y est éligible)
- et de 33,33 % pour la fraction supérieure à 38 120 €.

Lorsque l’investisseur est une personne physique fortement imposée à l’IR et aux prélèvements sociaux, le recours à une société soumise à l’IS peut donc parfois s’avérer un outil de capitalisation avantageux. Le coût de sortie doit cependant être pris en compte.

L’option pour l’IS peut se réaliser à la constitution de la société ou en cours de vie sociale.

Principaux inconvénients Sauf cas particulier, la constitution d’une société semi transparente pour détenir et/ou donner en location des biens immobiliers ne procure aucun avantage fiscal particulier par rapport à un investissement réalisé en direct. La décision de création d’une telle société semi-transparente doit reposer sur d’autres motivations que la seule recherche d’un avantage fiscal, telles que :
- le recours au droit des sociétés,
- la dissociation de la gestion et de la propriété des biens,
- ou la transmission progressive des parts sociales. En outre, le recours à une société civile permet de pallier les inconvénients de l’indivision
La cession de biens ou droits immobiliers par la société génère potentiellement du résultat pris en compte dans l’assiette soumise à l’IS, avec un régime fiscal en principe plus défavorable que celui applicable pour les particuliers.

En cas de distribution par la société de résultats, réserves ou report à nouveau, les associés sont imposés sur les sommes qu’ils perçoivent dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

En cas de cession des actifs et/ou de distribution de dividendes par une société soumise à l’IS, le bénéfice est taxé plusieurs fois, ce qui crée une imposition multiple.

L’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable. Une option pour l’impôt sur les sociétés peut générer d’importantes charges fiscales (imposition des plus-values latentes, droits d’enregistrement sur les apports en nature de biens immobiliers etc.) Gestion plus complexe pour respecter les formalités déclaratives annuelles.




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